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对一起小区地下车位权属和费用案件的分析
2013/12/09 15:11:34

案件

坐落于西湖区文一西路的由浙江耀江房地产公司开发承建的耀江文翠苑小区在业主私人车辆增多,停车出现困难的情况下,把小区地下人防工程改装成车库。出租给业主使用。原告沈某与被告耀江文萃苑签订了七年的地下车库租用合同。被告把车库的租金从擅自从原来签订好的业主会议纪要的288元上涨到350元。共计收原告沈某车位租金744元人民币。诉至法院,要求返还多收的租金。诉讼理由是文萃苑的地下人防工程的产权没有明确界定,被告耀江文萃苑没有地下人防工程的使用权,也没有对该工程有处分权,改建的地下车位出租给业主作为车库是违反法律规定的行为,请求返还多收的车位租赁费用。

审理和判决:

案件经过一审和二审,最后支持了原告的诉讼请求,判决被告返还原告的有关费用。

案件评析

案件争议的焦点:

争议的焦点一:人防工程改装的车库的所有权问题。

一种意见认为:按照《中华人民共和国防空法》规定,人民防空工程平时由投资者使用管理和收益。按照这条的规定:谁投资、谁所有、谁收益、谁维护的基本原则以及房产测量规范中的规定,人民防空工程归投资商所有,可以对人民防空工程进行改造,并进行监督和管理。案件中,开发商在购房协议中载明地下车库的费用没有计算如购买房屋的价格中,所以,对地下车库业主有所有权。另外,按照《商品房销售面积计算及公用建筑分摊规则》中的第9条,以及《中华人民共和国国家标准房产测量规定》B3.1规定人防工程的地下室不计入公共面积的规定,地下人民防空工程不属于业主所有。所以,车库的所有权应该归房地产公司所有。案件中原告与被告就车库的使用问题在街道的协商后把所有权问题搁置后签订了租房协议,从事实上认可了对地下防空工程处置问题的决定。也对地下防空设施改造成地下车库的由物业管理出售给业主使用的事实予以事实上的认可。原告的诉讼请求没有依据,应该驳回原告的诉讼请求。

另一种意见认为:按照我国物权法的规定,并没有对防空设施的所有权进行明确的界定。《中华人民共和国物权法》第六章第七十条中规定:对建筑物区分所有权:业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十条:业主对共有部分的权利义务:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。第七十四条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。以上三条法律规定了业主对建筑物内的共有部分的享有权利,承担义务,专门用于停放车辆的车位、车库。在业主共有的道路或者其他地方停放的公共部分,所有权属于业主。虽然,物权法没有明确规定其他场所的具体地点,但是,从广义理解的角度,住宅建筑物除归个人所有,明确规定的特定用途的场所以外的用于停车的场地归业主所有。对这些场所如何开发,利用、收益由业主通过业主委员会决定。以上的法律规定推论出本案件中涉及的地下防空设施归属于全体业主所有。对地下防空设施的使用应该经过业主委员会的商议决定。

对以上两种分析意见,法官认为:《中华人民共和国物权法》与《中华人民共和国人民防空法》以及关于商品房面积的计算和国家标准房产测量标准的规定的法律效力高低是认定是解决分歧的关键,决定了适用那部法律的规定确定人防工程的产权归属问题。法律效力由四个方面的因素决定:对何人适用、在何地适用、在何时适用、对何事适用。体现了法律适用的主体、客体、时效和地域性。而法律法规效力由他的制定机关、调整对象、发布的时间等因素决定。在实施法律的过程中,常常会出现对同一个对象有不同的规定,出现法律适用的冲突。对法律适用冲突现象的解决一般都是遵循:制定机关高的法律效力高于制定机关低的法律,调整对象特定的法律优于调整对象宽泛的法律规定,新的法律效力优于旧的法律。

《物权法》晚于《防空法》颁布和实施,从时间效力的规定上,物权法的效力优于防空法的效力。从调整的对象而言,防空法对人民防空工程做具体和特别的规定和有关商品房测量面积的规定,调整对象规定的更加具体。其中第五条 规定国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。这条规定比较清晰的划清了人民防空工程的权属。

《物权法》中第七十条:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。第七十二条:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有的规定相符。按照以上两法的规定:人防工程谁投资、谁收益的原则,人防工程的权属归于投资人。

从民用建筑物的建造的过程而言,在建造时,由房地产开发商投资建造,所有权归开发商。经过买卖,业主通过支付房屋价款支付了开发商投资人防工程的费用,实际已经购买了结建防空工程(相对于专门防空工程)的所有权。

本案件中,开发商在卖出房屋时在买卖合同中约定地下车库不计入商品房的面积。原告也没有提出相反的证据证明自己对地下防空工程的投资转嫁入房屋购买价款中,所以,对地下防空工程的使用和收益问题应该由开发商、物业管理公司共同协商决定。涉及到业主利益的,由业主通过业主委员会的决定。

争议焦点二:在确认所有权的前提下,出租改造后的防空工程车库的行为的有效性认定

第一种意见认为,本案件中房地产公司和物业公司商量把防空工程改造为地下车库租赁给业主所有。业主对这些车库使用必须按照物业公司和业主对车库的租赁协议使用。业主和房地产开发商、物业公司之间的租赁协议可以作为租赁行为的合法有效认定的依据。本案件中车库的所有权虽然归房地产开发商所有,有物业公司进行管理。如何使用这些改造后的车库应该由业主共同商量决定。包括对租赁车库的使用和费用的收取。在这几年的经营中,物业公司与业主也已经就车库的管理和收费如何操作在实际运行。从事实上业主们已经认可了对改造后防空工程如何使用行为的有效性的赞同。应该认定以前的出租行为有效。

另外一种意见认为:既然原告认为租赁合同中的收费是没有经过业主委员会讨论决定的,涉及到业主的利益的加收费问题应该经过业主委员会再讨论决定。没有经过业主委员会同意的侵害业主利益的增加车费的行为没有效力。

分析以上两个有分歧的意见,结合办案件中争议的焦点,法官认为关键在于对增加收取停车费的规定是否经过业主委员会的投票决定和认可的。按照2003年国务院第379号公布的《物业管理条例》中 第八条规定 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第十一条 规定下列事项由业主共同决定:改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定: 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案件中,业主委员会协定在搁置所有权的前提下约定好了车库的租赁费用。在经过几年的租赁后,文萃苑物业公司认为费用太底,在2008年突然把费用调高到350元,并没有经过业主委员会的民主决议。所以,按照《物业管理条例》的有关规定,这次提高价格应该是无效的法律行为。物业公司应该退还给原告有关费用。

综合以上的分析,本案件中原告的诉讼请求中认为地下车库的所有权和收益权属于全体业主的请求不符合法律的规定。按照谁投资、谁受益的原则,结合《物权法》中的规定,以及在购房合同中的约定,地下防空设施应该归属于房地产开发商所有。被告拥有它的使用和收益的权利。可以对业主使用地下车库进行收费。但是,对车库的使用费用应该由业主委员会会议决定。原告请求的返还车库使用费的诉讼请求应该予以支持,判令被告在判决生效后十日内返还原告多收的车库使用的费用。

结语

不论是地下防空设施,还是住宅小区内的其他公共部分的所有权和使用权以及收益权,在有关法律没有完备的情况下,很容易产生纠纷,在法律规定存在冲突的情况下,各家都为自己的权益持一方的观点,所以,产生了纠纷也难以调和。这样的案件在审理过程中除了从法律规定的角度考虑如何维护双方共同的权益以为,更应该从根本上考虑到法律规定适用的理论和规律,从法律位阶的角度来确定法律的适用的问题。这些纠纷也反映出了地区规章和部门规章规定不统一,存在对这些问题的规定没有按照新的上位法规定重新规定的疏漏。为预防和避免这些问题的扩大和发生,各级政府部门应该加强对各类规章的更新,统一法律法规的规定,把一些在发展过程中出现的新的矛盾解决好。
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