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关于农村房屋加盖后权属问题研究
2016/08/22 16:26:32

朱光明、王姚轲

一、引言

2005年党的十六届五中全会提出建设“社会主义新农村”以来,我国城乡建设如火如荼,面貌焕然一新。但由于历史原因,我国农村的法律制度较为混乱和滞后,由此也带来了一系列的问题。特别是在一些因拆迁征用导致的分家析产案件中,由于涉案宅基地及其上房屋权属不明,往往引发纠纷,甚至造成夫妻成仇、兄弟反目的恶劣后果,不利于农村和谐社会的稳定与发展。也正由于现有农村房屋制度的笼统,导致各地法院在处理相关问题时,依据不同的原则而产生了不同的判决,没有得到很好的统一。本文拟在通过对比两则案例并加以分析的基础上,结合法理对现用法律法规仔细解读,通过农村房屋加盖问题研究来举一反三,从而提出确认农村宅基地上房屋所有权问题的一般原则,以期能为司法实务提供参考。

二、案例分析

(一)案例一:翁玲玲与翁佳年等房屋所有权确认纠纷案

翁玲玲与翁佳年等房屋所有权确认纠纷案

杭州市西湖区人民法院

民事判决书

2008)杭西民三初字第76

原告翁玲玲、翁小玲、王振诉称,翁玲玲、翁小玲、王振皆为翁家山村村民。2001年翁家山2号房屋扩面翻修审批时,被告翁佳年、翁力山在原告不知情的情况下,将原告翁玲玲、翁小玲、王振应有的宅基地使用权面积一并审批,实际建造面积121.1平方米,故现翁家山2号房屋总占面积中包含了翁玲玲、翁小玲、王振应享有的宅基地,按照当时的宅基地审批政策,翁玲玲、翁小玲、王振应享有121.1平方米的一半。故诉请判令:(1)、依法分割位于翁家山2号的共有房屋,翁玲玲、翁小玲、王振享有该房屋的二分之一份额。(2)、本案诉讼费由翁佳年、翁力山、傅吾琴、翁春阳负担。

被告翁佳年、翁力山、傅吾琴、翁春阳共同辩称,坐落于杭州市西湖区翁家山2号的房屋系被告于1984年在原老房上重新翻建的房屋,19923月由杭州市土管局颁发了土地使用证,用地面积为121.1平方米。后房屋进行翻修,翻建占地面积为125平方米,建房资金均由被告出资,原告均未出资。基于上述事实,虽在2000年申请房屋翻建时申报了原告翁玲玲、翁小玲、王振的名字,但因审批时是按户确认面积而不是安人确认面积,故事实上三原告并不享有涉案房屋宅基地面积。原告翁玲玲、翁小玲、王振并未出资建造涉案房屋,因此房屋的所有权并不属于原告共同所有,请求驳回原告的诉讼请求。

法院查明相关事实后认为,翁佳年等被告在申请建房时将翁玲玲、翁小玲、王振作为在册人口进行申请的行为,杭州西湖区人民政府许可翁佳年、翁力山、傅吾琴、翁春阳、翁玲玲、翁小玲、王振共同使用125平方米土地作为翻建翁家山2号房屋的具体行政行为,以及现在翁玲玲、翁小玲、王振要求分割翁家山2号房屋的请求,使得2号房屋成为上述七人共有财产。依照最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题意见(试行)》第90条规定,对共有财产的分割应该综合考虑如下因素:(1)翁佳年等七人各自对翁家山2号房屋所占的土地使用权的份额。就宅基地的份额而言,考虑王振系独生子女,翁玲玲、翁小玲、王振对翁家山2号房屋所占的125平方米的土地使用权享有50%的份额。因此,仅考虑土地使用权的份额,翁玲玲、翁小玲、王振对翁家山2号房屋的合法部分享有二分之一的份额。(2)对翁家山2好房屋的出资情况。就房屋出资而言,翁家山2号房屋是由翁佳年等被告出资建造,翁玲玲、翁小玲、王振对房屋的建造没有出资。因此,考虑出资因素,翁玲玲、翁小玲、王振对翁家山2好房屋所有权应在二分之一份额的基础之上有一个较大幅度的减少。(3)根据七人的历史和现在居住状况。综上考虑,法院判决翁玲玲、翁小玲、王振对坐落于杭州市西湖区翁家山2号房屋(占地面积125平方米)的一楼、二楼享有三分之一的份额,驳回原告其他诉讼请求。

 

(二)案例二:黎万奇等与周秀兰所有权确认纠纷上诉案

黎万奇等与周秀兰所有权确认纠纷上诉案

重庆市第四中级人民法院

民事判决书

(2010)渝四中法民终字第00206

上诉人黎万奇、毛培奇与上诉人周秀兰对一审判决不服进行上诉。一审法院审理查明:1992年黎万奇母亲袁碧英在石柱土家族自治县西沱镇水磨村青龙组(现西沱镇月台南路215号)办理建房用地100平方米,并取得村镇规划建设许可证和土地使用权证。1993年袁碧英去世。1995年黎万奇将其中33平米以1000元的价款转让给周秀兰的弟弟周小龙。1996年生于的67平米宅基地以周秀兰的名义与谭明项签订了建房合同,修建了169.4平米房屋,当时周秀兰与黎万奇系干亲家关系。1998年黎万奇与前妻毛培秀离婚,双方婚生子黎尧随黎万奇生活。同年61日,黎万奇与周秀兰再婚。1999年黎万奇、周秀兰对1996年的建房扩建了673.35平米。2009年,黎万奇与周秀兰在重庆第四中级人民法院调解离婚。另查明,黎万奇、毛培秀之子黎尧于1997年入伍,1999年退伍回家,2007年因车祸身亡。

原告黎万奇、毛培秀诉称,原告黎万奇于1995年在现在的月台南路215号处原告母亲袁碧英的100 m2宅基地上占地29.4m2建地基,1996年以被告周秀兰的名义建成169.4m2的房产。19982月二原告离婚后,其子黎尧随父黎万奇生活(当时在部队服兵役)。同年6月原告黎万奇与被告周秀兰结婚。19995月在1996年房前扩建。同年11月又在后面扩建共计673.35m2的房产。修建后面部分时,黎尧复员回家共同打地基,参加修建。当时主要靠贷款建房,其建房款除竣工请客收取部分礼金外,其余部分由黎万奇工资和黎尧打工收入共同偿还。黎尧于20074月因车祸身亡,其应得份额由其法定继承人黎万奇、毛培秀共同享有。现起诉请求人民法院判决1996年修建的169.4m2房产归原告黎万奇所有;1999年修建的前后共计673.35m2房产归原告黎万奇,被继承人黎尧和被告周秀兰共同共有即各三分之一的产权。

被告周秀兰辩称,其于1994年以1000元价款购得60.77平米的地基,并与1996年请人修房。因此诉争的1996年修建的169.4m2应归被告周秀兰个人所有,应驳回原告该部分诉讼请求。关于1999年修建的共计673.35m2房产,应属原告黎万奇和被告周秀兰共同所有。二原告之子黎尧在修建房屋时正在部队服役,也未出资建房,应驳回二原告该部分诉讼请求。

一审法院经审理认为1996年修建的169.4平米的房屋应属黎万奇出资修建,故判该部分房屋归原告黎万奇所有;而对于673.35平米由于黎尧当时正在服役,无固定收入,不能提供充分证据证明其出资建房,故该部分由原告黎万奇与被告周秀兰各享有二分之一的产权。双方不服,向本院上诉。

本院经审理查明,1996年黎万奇与周秀兰二人共同出资修建了争点一的169.4平米,其余事实与一审查明的事实相同。故判决1996年修建的169.4平米由上诉人黎万奇与上诉人周秀兰共同享有,维持其余一审判决。

(三)案件简析

根据《土地管理法》规定,农民的宅基地所有权属于集体经济组织,农民仅享有使用权,但对宅基地上的房屋农民又享有所有权。但是,我国法律只是笼统地规定宅基地上房屋归农民所有,规定得非常宽泛和模糊,但农村房屋纠纷纷繁复杂,导致各地法院在处理具体案件时没有一个统一、明确的标准,从而导致类似案件却结果各异,损害我国司法统一性与权威性。

如上述案例一中,主审法官依据我国《土地管理法》第六十二条第一款、第三款“一户一宅”的规定,即“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”,将宅基地上房屋归该“户”农民共有作为判案原则,再依据我国《民法通则》及《民通意见》中关于共有财产分割方法的规定对本案作出了判决。而案例二中,一二审法院都依据《物权法》第三十条规定,即“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”,将“房屋归其建造者所有”作为判案原则,再根据《民法通则》及《物权法》中有关共有财产分割方法的规定对本案作出了判决。两个判决都于法有据,不无道理,但同类案件却不同办案依据,必然有损我国司法机关的权威性和公信力。因此,在对两种原则进行对比分析的基础上,选择确立一个一般原则,对司法实践极具指导意义。

笔者认为,宅基地上房屋归该户农民共有的原则,只是对“一户一宅”原则的简单理解,并不能满足农村错综复杂的所有权确认纠纷的需要。如实务中经常会遇到这类问题:甲申请了一块宅基地,并在上面盖了两层三间的房屋,且生有乙、丙两个儿子。大儿子乙早年外出打工,赚了一笔钱回家。为将来自己娶妻用,甲在申请获批后用赚来的钱在原来的房屋上加盖了一层,那时丙尚年幼。后甲夫妻去世,乙娶妻生子后又重新申请了一块宅基地。现在,因修路须征用该房屋,对于拆迁补偿款问题兄弟俩产生了纠纷。如果根据该户农民共有的原则,丙对乙自己出资且为自己娶妻所用的第三层起码享有一半的权利,甚至可以以乙已经不在本户内为理由排除其对第三层的权利。乙合法出资建设,却无法享有应有的权益,而丙仅因占有宅基地使用权而享有所以权益,如此明显不公,当事人必然无法心服口服,从而无法实现法院定纷止争的目的。而“房屋归其建造者所有”这一原则则能很好的解决这一问题。

三、“房屋归其建造者所有”原则

所谓“房屋归其建造者所有”原则,简单地说,就是合法的建设者以占有为目的而生产建造的房屋享有所有权。其包涵三个方面的要点:1、必须是合法的建设者;2、须以占有为目的;3、建造者对房屋享有的是所有权。下面,笔者将从民法理论和我国现行法律规定两个方面对这一原则进行细致的阐述,以论证其在解决农村房屋确权纠纷中的重要地位。

(一)“房屋归其建造者所有”原则符合原始取得原理

所有,即取得所有权。一般认为,所有权是指所有人对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是一种完全物权,在物权法中居于核心地位,是极为重要的权利类型。所有权的取得,又可以称为所有权的发生,是指民事主体依据一定的法律事实而获得某物的所有权,一般可以分为原始取得和继受取得两种情形。原始取得,指非基于他人的权利和意思,而是依据法律直接取得所有权。我国的原始取得主要形式包括:劳动生产、收益、孳息、添附、无主财产、拾得遗失物、漂流物、失散的饲养动物、发现隐藏物、埋藏物、先占、善意取得、没收、征收、税收、征用。

笔者认为,上述案例中乙对房屋的加盖行为属于劳动生产的原始取得形式。有观点认为,该加盖行为应该属于添附,而不是劳动生产,因此有必要阐述一下。添附,是取得所有权的基本方法之一,是一种基本的民事制度。它是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物。由于形成的物不可分离或者具有新物性质,法律上必须根据添附的事实,确认财产的归属。据此,若该加盖行为被认定为添附,则由此产生的房屋的所有权则需要根据具体情况具体分析,“房屋归其建造者所有”原则无法适用。但该加盖行为不属于添附,其理由有二:一是由于添附主要是动产所有权取得的一种方式,而房屋属于不动产,因而不适用添附原理。二是根据添附的定义,若构成添附,则加盖后的房屋应该与原来的房屋不可分或者构成新物。但房屋是一种特殊的物,其每一层都是可分的,在结构上和使用上都具有独立性。这一特点导致其所有权形式是一种建筑物区分所有权,它使得物理上的一物,可以分成若干个独立的,可分别公示登记的民法“物”。我国物权法中首次确立了这一所有权类型。因此,房屋加盖行为不能归为添附,而应该属于劳动生产。

所谓劳动生产的原始取得,指民事主体通过自己的劳动生产活动获取劳动产品,以及通过扩大再生产取得其所创造的劳动产品并对该劳动产品取得所有权。在诸多的原始取得方式中,劳动生产无疑是最基本、最重要的物权取得方式。但是,以劳动生产取得所有权必须满足两方面的条件:一是该劳动生产行为必须是合法的。若劳动行为非法,则不产生取得所有权的法律效果。举个简单的例子,生产毒品的行为。二是该劳动者须以占有劳动产品的目的进行生产。若劳动者的生产不以自己占有为目的,则不会产生取得所有权的法律效果。举例来说,承揽人的劳动产品归定作人所有,承揽人并不享有所有权。

因此,根据劳动生产原始取得原理,在满足前述两个条件的前提下,房屋的建造者取得对其所建房屋的所有权。虽然我国房屋制度实施的城乡二元化体制,但该原理是民法的基本原理,因此它应该适用于城市商品房,也应该适用于农村宅基地上的房屋。由于该建造行为必须符合合法的前提,即建造者须符合我国有关农村宅基地及其上房屋的有关法律法规,因此可以用这些法律法规来有效防止其他人特别是城镇居民利用该原则取得农村房屋所有权的情形,与国家“一户一宅”的农村政策并不冲突,能够有效保障农民的利益。

(二)“房屋归其建造者所有”符合我国相关法律法规规定

2007年颁布实施的《物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自实施行为成就时发生效力。”该条款直接规定了劳动生产的事实行为成就时即可获得其劳动产品的所有权,并特举了“合法建造房屋”的适用情形。因这些事实行为而导致的物权的设立或者消灭,自事实行为成就时发生效力,而不需要遵循一般的物权公示方法(不动产为登记,动产为交付)即生效力,对房屋建造者来说即是取得房屋的所有权。这也是案例二中重庆市两级法院裁判的法律依据,是“房屋归其建造者所有”原则最直接的法律渊源。

虽然根据《物权法》第三十一条规定:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”但该条款规定的是依法享有不动产物权后,对其处分时需要以登记公示为前提,限制的是物权处分行为,而不是物权取得行为。事实上,我国存在许多因合法建造房屋等事实行为设立物权的情形,这种情形下的建房有些虽然缺少登记行为,但不能将这种行为形成的建筑物作为无主财产对待,对其所有权法律承认归建房人所有。特别是在农村,由于登记制度的不完善,目前尚无法实现对农村房屋全面有效的登记,但这并不妨碍农民对其在宅基地上建造的房屋享有所有权。

值得注意的是,能依法设立或者消灭物权的事实行为有一个前提,即“合法”。如上所述,合法是劳动生产的原始取得的前提条件之一,《物权法》以法条形式明确了这一前提。何为“合法”?具体到农村房屋建设这一事实行为,根据《物权法》第一百五十二条规定,“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权人依法享有在其宅基地上建造房屋的权利,其利用自己的宅基地建造房屋是合法的。根据《土地管理法》第六十二条规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”根据这一条款,宅基地使用权归农村农户所有,且面积需要符合一定的标准。而且,农村村民建住宅,还得符合乡(镇)土地利用总体规划。另外,还得经过乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准,履行一定的行政手续。由上可知,农户经有关部门审批后,利用其宅基地使用权建造房屋的行为即为合法有效,那根据《物权法》第三十条自房屋建成之时,他即可依法取得该房屋的所有权。

至于房屋建造者离开本户后,对其当时合法享有的宅基地使用权建造房屋而获得的房屋所有权的归属问题,我国法律却没有明确的规定,由此造成农村房屋确权问题的许多纠纷。前面案例中提到的乙分户后对其在原户内加盖的房屋是否享有所有权的困惑即由来于此。这是目前问题的焦点所在,也是本文所要解决的中心问题。

“一户一宅”原则是我国农村房屋的基本政策,但该原则规定的过于笼统,无法适应复杂多变的具体个案,需要做进一步解释。许多人认为,该原则的立法本意即是规定宅基地上的房屋自然只能归该宅基地使用权人所有。根据“一户一宅”的字面意思,这解释也无不可,只是如此解释仍过于宽泛,只能解决一些简单的问题,对现实生活中一些复杂的纠纷却无能为力。如案例中,根据上述解释,判定由乙出资加盖的第三层房屋归现在的宅基地使用权人丙所有,对乙显失公平,无法使当事人心服口服,实现定纷止争的司法目的。由于“一户一宅”原则并没有明确规定取得房屋所有权的时间问题,因此我们可以将“一户一宅”原则限定在房屋所有权取得阶段,即房屋建造者依建造行为取得该房屋所有权时必须是该宅基地使用权人。但在房屋所有权续存阶段,则并不要求该房屋所有权人继续享有该宅基地使用权。只要房屋所有权人未依法处分该房屋,则根据所有权永续性的特点,其将一直享有该房屋所有权,直到房屋灭失。

事实上,国家土地管理局于1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》一定程度上支持了这一解释。该《规定》第四十八条第一款规定,“非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可以依法确定其集体土地建设用地使用权。”虽然根据“地随房走”原则,该条款规定其房屋所占集体土地的建设用地使用权与房屋所有权一同归原房屋所有权人所有,但从另一个角度考虑,它也一定程度上表明原房屋所有权人在脱离户之后,仍可保留其合法取得的房屋所有权。另外,最近国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔201160号),提出要加快推进农村集体土地确权登记发证工作,加大促进农村产权明晰力度。房屋归宅基地所有权人所有的解释,只是简单地将户内房屋规定为共有,无益于产权明晰工作的推进,而“房屋归其建造者所有”则将房屋明确到个人,有利于明确产权,定纷止争。

此外,需要注意的是,该建造者还必须以占有为目的建造房屋,否则不能取得该房屋所有权。若建造者的建造行为为是家庭生活所需,则其所造房屋应归属于共同财产,需要按照《民法通则》、《物权法》等法律法规中对共有的规定进行处理。

综上可知,上述案例中,法院应该根据“房屋归其建造者所有”这一原则,将乙出资加盖的房屋第三层的所有权判给乙,即因第三层获得的拆迁补偿款归乙所有。当然,由于该第三层依存于丙的宅基地上,法院可以依据具体情况,判令乙给予丙一定的补偿,从而平衡双方利益,解决纠纷。

四、香港“丁屋政策”的启示

二战结束后,港府将新界乡村的土地分为农地和屋地,农地只能用于耕种,屋地可建住宅。1972年新界民政署长兴乡议局提出新界居民改善居住环境的“新界小型屋宇政策”,经港府修订采纳后,即为俗称的“丁屋政策”。其主要内容有:允许原居民的成年男丁(满18周岁)一人一生一次在原局村落及其附近范围之内,申请兴建符合规定的乡村房屋。丁屋是该成年男丁个人的物业,该成年男丁依法对其建造的丁屋享有所有权。另外,即使该男性后代集成了父辈的丁屋,其本人仍有申请丁屋用地权。

香港“丁屋政策”的丁屋用地权与大陆的宅基地使用权有许多相似性,其保证新界原居民“居者有其屋”的目的与大陆保障农民基本居住的目的异曲同工。但是,不可否认,“丁屋政策”中许多具体规定比大陆要严谨得多,尤其是其丁屋产权制度。香港“丁屋政策”不仅规定丁屋建造者对丁屋享有所有权,并且随着时代的发展,香港政府从最初的禁止丁屋转让到限制和引导转让的过程,这对大陆宅基地制度具有一定的参考意义。我们首先要承认农村房屋的所有权归其合法建造者所有,明晰其产权。在产权明晰的前提下,我们可以探索建立符合国情民情的农村住房流转制度,从而盘活农村经济,改善农民生活。

五、结束语

由于我国农村宅基地制度的笼统,导致现实中纷繁复杂的农村房屋确权问题,给法院的审判工作带来一定的难度。为明晰农村房屋产权、解决实际问题,法院在处理此类农村房屋确权问题是,牢牢把握“房屋归其建造者所有”的处理原则,就能较好地解决问题,定纷止争。

 

六、参考文献

1、朱岩、高圣平、陈鑫:《中国物权法评注》,北京大学出版社200712月第1

2、胡凯:《农村宅基地与房屋纠纷》,黄山书社20108月第1

3、卢小传:《宅基地法律问题》,中国法制出版社20087月第2

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5、赵俊劳、张翔:《农村房屋宅基地法律问题》,中国法制出版社20021月第1

6、符启林、罗晋:《试论农村房屋所有权和农民利益保护》,载于《学术研究》2008年第7

7、刘守英:《中国的二元土地权利制度与土地市场残缺》,载于《经济研究参考》2008年第2

8、苏立军:《农村合建房屋的法律思考》,载于《中共成都市委党校学报》2006年第2
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